Рубрика: Блог

1. Формирование тз (технического задания). Первый и важный этап работы. Чем более подробно он прописан, тем понятнее будет происходить дальнейшая коммуникация между Заказчиком и Исполнителем. После утверждения тз, и на его основе разрабатывается объем проектных работ и порядок их исполнения. 
2. 2. Предпроектный этап. Это сбор информации по объекту: планы БТИ, планы от застройщика, технические паспорта, технические заключения о состоянии конструкций и прочее. Фотофиксация объекта в текущем состоянии, визуальный осмотр, обмеры.
3. Планировочный этап. Сначала работа ведется над планировкой объекта будущего ремонта. Если Вы ничего не меняете в изначальной планировке, будь то план БТИ или  вторичное жилье, Вы пропускаете этот этап и двигаетесь дальше. Если Вы хотите вносить изменения в существующий план квартиры, то ознакомьтесь со статьей Перепланировка квартиры. К чему надо быть готовым.

В случае с частным домом планировочный этап не менее важен, но он не завязан на согласовательной документации, и дает много возможностей для реализации самых смелых идей.

2. Эскиз. После рассмотрения планировочных решений и утверждения финального варианта, начинается этап эскиза. Это поиск образа, стилистики, колористики будущего интерьера. Подбор материалов, коллажи, референсы  (готовые примеры и картинки для вдохновения), скетчи.

Параллельно, с этим планировку можно отдать на рассмотрение специалистам инженерных направлений (водоснабжение и канализация, вентиляция, электрика), для изучения и разработки проектов соответствующих разделов, на базе существующего плана.

4. Согласование. На этом же этапе, в случае перепланировки квартиры, важно подключить профильную организацию, занимающуюся согласованием проектов. Законодательство в этой сфере меняется постоянно, важно не упустить актуальных тенденций и получить разрешение на проведение соответствующих работ.
5. Эскизный проект. Отрисовка интерьера методами ручной графики или 3d визуализации, на основе утвержденных референсов и коллажей.
6. Рабочий проектирование. Это комплект документации, необходимый для выполнения строительно-монтажных работ на объекте. Состав и содержание данного этапа в рамках дизайн-проекта законодательно не нормируется, и определяется исполнителем самостоятельно. Посмотреть полный список документации можно по (ссылке).
7. Сопутствующие проекты. Это как уже говорилось выше, могут быть проекты по инженерии, согласовательная документация, разработки по  узкопрофильным направлениям (сауна, кухня и др.)
8. Комплектация объекта от имени и по поручению Заказчика, или сопровождение договоров и сделок по закупкам материалов. Смета на материалы. Строительная смета. 
9. Строительно-монтажные работы так же делятся на несколько этапов. Демонтажные (если надо), подготовительные, черновые, чистовые.  Сопровождаются авторским надзором, техническим надзором, курируются Заказчиком или его представителем.
10. Завершающий этап. Клининг объекта, декорирование текстилем, декором, картинами или предметами искусства. (Если есть такие договоренности). Сдача объекта, финальная фотосъемка.

Планировка квартиры — это соотношение частей квартиры к ее общему плану*

Перепланировка квартиры всегда было не самым легким мероприятием. Времена «Что хочу, то ворочу» уже давно прошли. Если еще 20-30 лет назад можно было разрешить практически любую перепланировку за деньги, то сегодняшнее законодательство этого  не позволяет. Более того, правила ужесточаются с каждым годом, а ответственность за их невыполнение пропорционально увеличивается. Это и штрафы, и обязательства вернуть перегородки к исходному варианту, и  совсем печальные последствия, если незаконно вносятся изменения в конструкции дома, и начинаются проблемы в смежных квартирах.

Даже, если квартира находится в комплексе премиум класса или клубном доме,  собственника коснуться те же ограничения, что и владельца типовой квартиры  многоэтажной застройки. 

В данном тексте представлен список из популярных вопросов, с которыми часто приходится  сталкиваться на этапе проектирования новой планировки.

Назначение помещений

Первое, что мы смотрим, это меняется ли принципиальное назначение помещений.

Жилые комнаты должны остаться жилыми, нежилые – соответственно. К нежилым помещениям относятся коридоры, прихожие, холлы, кладовки, технические помещения. А также кабинет, столовая и кухня! Другими словами, все помещения, кроме тех, где можно жить, а это спальня и гостиная.

Увеличение одних за счет других не допускается. Например, нельзя увеличивать коридор за счет гостиной, и нельзя увеличивать спальню, за счет площади санузла. В этом случае санузел вышележащего этажа окажется над вашей жилой комнатой, что является «ухудшением условий», и не разрешается.

Санузлы можно расширять за счет коридоров, кладовок и наоборот. При переносе сантехнических приборов надо учитывать возможность подключения к инженерным коммуникациям.

Если мы говорим про квартиру свободной планировки, то «свободная» в данном случае условный термин. В плане от застройщика или плане БТИ, мокрые зоны показаны пунктирными линиями. Если этого нет в документах на квартиру, то, скорее всего дом не прошел еще всех этапов перед вводом в эксплуатацию, и вопросы согласования полностью ложатся на собственника. Поэтому, если ремонт планируется  в ближайшем будущем, придется приложить усилия.

Конструкции

Если в квартире планируется демонтаж конструкций (перегородок, окон, балконных блоков),  особенно в старом жилом фонде, то понадобится техническое заключение на разрешение таких действий.

Если планируется замена материала, из которого выполнены перегородки, например, вы хотите сделать перегородку из кирпича, то на это тоже нужно получать согласование, так как такая перегородка может не проходить по разрешенным  нагрузкам для данного дома.

Наиболее распространенные материалы для перегородок в многоквартирных домах – это газобетонные и пазогребневые блоки, а также каркасные стены из гипсокартона. Это легкие и быстровозводимые материалы с хорошей геометрией и минимальным штукатурным слоем.

Полы

Сейчас во всех новых домах, при проектировании полов рекомендовано применять обязательный шумоизоляционный слой. Закон точно не регламентирует эти правила. Но, обычно УК (управляющая компания) дает необходимые рекомендации. В любом случае, повышенная шумоизоляция (звукоизоляция) — это внимательное отношение к соседям и возможность избежать дальнейших конфликтов из-за звуков сверху.

Многие не знают, но в соответствии с СП 29.13330.2011 «Полы» в жилых помещениях рекомендуется использовать следующие покрытия – линолеум, паркет, массивная или паркетная доска, ламинированный паркет. А это значит, что положить в гостиной плитку не получится, или придется завуалировать ее под другой материал.

Санузлы

Как правило, собственники стараются сделать полы между санузлом и смежным помещением вровень. Это эстетично, и не нужно переступать через пороги.

Но опять же, возвращаясь к своду правил «Полы» мы обязаны делать порог или перепад пола (в ванной комнате он должен быть ниже на 1,5-2 см), допускается даже уклон.  Это меры предотвращения возможных протечек, и одна из наиболее часто нарушаемых норм, но и более легкая в решении. Например, при приеме комиссией ставятся временные пороги, и  устанавливаются датчики протечки воды.

Еще одно желанное решение для ванной комнаты – это легкая душевая, без поддона, со встроенным трапом. Делать это в строительном исполнении сегодня строго запрещено, так как к трубам водоотвода должен быть свободный доступ. Можно делать люки или съемный поддон.

Кухня

Один из самых сложных моментов в согласовании – это перенос кухни. По ней много ньюансов и без разрешительной документации, это делать не рекомендуется.

Нежелательно переносить кухню  за пределы своей мокрой зоны, обозначенной в плане БТИ. Если вы все же решитесь на это, то перенос должен осуществляться в зону другого нежилого помещения,  соответствующей площади, с окном и возможностью проветривать. При этом подключение вытяжки производиться строго к каналу, предназначенному для кухни. Так же надо не забывать про подвод воды и отвод канализации, что в случае переноса может оказаться невозможным.

Важно!

Под вашей кухней не должно быть жилых комнат

Над вашей кухней не должно быть ванных или санузлов 

Вы  точно не сможете осуществить перенос кухни с газовой плитой или объединить ее с гостиной. В последнем случае, она должна отделяться от жилого пространства дверью с притвором. Если вы поменяете газовую плиту на электрическую (при условии достаточных выделенных мощностей), тогда такое объединение возможно.

Балкон/Лоджия

Согласовывать остекление балкона или лоджии не обязательно, но управляющая организация дома может настоять на соблюдении соответствия  основным элементам фасада, в том числе цветовому решению. Если вы выносите оконный блок между лоджией и помещением или меняете его на другой размер, в этом случае  нужно делать согласование с расчетом теплопотерь.

Нельзя выносить приборы отопления на балкон, в случае его теплого остекления. Да, многие это делают,  но это легко проверяется в управляющей компании, так как вырастает потребление отопительных мощностей. Дополнительное утепление балкона должно достигаться с помощью электрооборудования.

Вышеперечисленные рекомендации являются общими. Безусловно, есть нюансы в каждом конкретном случае. Первый и последний этажи, двухуровневые квартиры  имеют свои особенности и больше исключений.

 Не стоит пренебрегать согласовательной документацией, и желательно сделать ее до начала ремонтных работ, чтобы избежать материальных потерь и сохранить нервы!

Перед тем, как приступить к ремонту, надо сделать несколько важных шагов:

1. Выбрать время. Обычно капитальные работы проводят в летний период. Быстрее сохнут материалы, проще менять батареи и окна. Если Вы делаете косметический ремонт, без отключения коммуникаций, время производства работ в этом случае, не принципиально.
2. Проект и все сопутствующие согласования надо делать заранее. Вариант параллельного проектирования и строительства – не самый лучший, так как при кажущейся экономии времени, он в итоге выходит дольше и дороже, за счет переделок в процессе. 
3. Понять, где будете проживать во время ремонта. Строительная пыль губительна, не только для вещей, но и для здоровья. С рабочей точки зрения, также неудобно делать ремонт сначала в одном помещении, потом в другом. Так как это разные циклы работ, которые в каждой комнате придеться начинать заново.
4. Заказать архитектурный или дизайн-проект у профессионалов. Ознакомиться с портфолио и отзывами. Желательно, чтобы в портфолио были фотографии реализованных объектов, а не просто картинки.
5. Определить приблизительный бюджет,  объемы работ и сроки. Быть готовым к тому, что бюджет может увеличиться в 1.5-2 раза, могут появиться незапланированные работы, а сроки съехать на несколько месяцев.
6. Выбрать строительную бригаду, и того, кто будет представлять Ваши интересы на стройке, особенно если Вы сами не готовы там регулярно появляться. Ваши интересы может представлять  автор или руководитель проекта, представитель технадзора или иное полномочное лицо.  К работе они должны приступить после согласования документации. Это сэкономит время и минимизирует финансовые потери.
7. Не забывать о том, что кого бы Вы ни привлекли к проекту, это дом(квартира), в котором Вы будете жить, а значит главный выбор за Вами!